קח לך אשה וקנה לה בית? – המכון לרפורמות מבניות

בעוד שבוע הולכים לקלפי. הפעם קיים קונצנזוס רחב בציבור שהבחירות הן על נושאים כלכליים-חברתיים. ואם נדייק, יש קונצנזוס רחב בציבור על כך שהבחירות הן על נושא כלכלי חברתי אחד מרכזי – נושא הדיור. ואם נדייק עוד יותר, אז הבחירות הן על עניין מאוד ספציפי שמיוצג על-ידי הגרף הבא:

הגרף שיכריע את הבחירות?

הגרף שיכריע את הבחירות?

חלק גדול מהאנשים ישימו את הפתק בקלפי לאור ההיכרות שלהם עם הגרף הזה שהוא אולי החשוב ביותר בכל מערכת הבחירות הזו. מחירי הדירות בישראל זינקו באופן חד בשנים האחרונות. זה רחוק מלהיות מובן מאליו שדווקא הגרף הזה יהפוך למרכזי בדיון הציבורי בנושא דיור. מה, למשל, עם הגרף שמציג את הירידה הדרמטית בריבית שהוזילה את המשכנתאות ושכנעה רבים לרכוש דירה דווקא עכשיו? ומה עם הגרף שמראה כי בעוד שמחירי הדירות עלו ב-80%, הרי שמחירי השכירות עלו באופן מתון מאוד, אף פחות מהשכר הממוצע במשק? ואולי בכלל הנתון שצריך להטריד אנשים הוא מלאי הדירות ההולך ואוזל בדיור הציבורי? ובכלל, זה קצת מוזר שעליית ערך של נכס שנמצא בבעלותם של כמעט 70% מהאוכלוסייה נתפס כמשהו כל-כך רע ושלילי שיכול להוביל להחלפת השלטון?

מכיוון שמבחינה כלכלית טהורה העניין הוא לכל הפחות מעורר תהיה, אין ספק שהסיבה לכך שכל כך הרבה אנשים כועסים על מחירי הדירות עולים נעוצה גם בגורמים שמעבר לחישוב הכלכלי הקר. אנשים מזהים בעלות על קורת גג עם תחושות חשובות כגון ביטחון, יציבות וודאות ולכן מוכנים לשלם פרמיה כלכלית ולעתים אף לקחת הלוואות עם כושר החזר בעייתי כדי לממן קניית דירה. האם אין מחיר לדרישה הבלתי מתפשרת מהפוליטיקאים לעשות הכל על מנת לאפשר לנו לקנות דירה? אולי השאלה הנכונה שצריכה לעמוד בפני מקבלי ההחלטות היא לא איך מאפשרים לכל תושבי מדינת ישראל להיות בעלים של דירות, אלא איך מייצרים לכל האוכלוסיה פתרונות דיור נאותים וברי השגה?

האובססיה לבעלות על דירות, במידה ויש כאן אחת כזו, איננה ייחודית לישראל. במדינות נוספות כמו ארה"ב, בריטניה וספרד ישנו לחץ מתמיד על מקבלי ההחלטות לקדם מדיניות שמיטיבה עם רוכשי הדירות ומתמרצת בעלות, למרות העלויות התקציביות המשמעותיות. אגב, לעומתן, יש מספר לא קטן של מדינות מפותחות ומתקדמות כמו גרמניה, דנמרק, צרפת ויפן שלא מעודדות בעלות על דירות ושיעורי הבעלות במדינות הללו עומדים על 50%. ישראל, הן במדיניות והן בשיעורי הבעלות שייכת לקבוצת המדינות האנגלו-סקסיות עם שיעורי בעלות גבוהים יחסית ומדיניות שמכוונת להשאירם כאלה. אז מדינת ישראל רוצה שלאזרחיה יהיו דירות בבעלותם. מה הבעיה? ובכן, מסתבר שמבחינה כלכלית, יש לתופעה הזו כמה מחירים לא מבוטלים וברצוני לעמוד עליהם בפוסט זה.

השוואה בינלאומית של שיעורי בעלות על דיור

ראשית, ברגע שמתמרצים את הפרטים לקנות דירות, מעוותים את החלטות החיסכון ארוך הטווח שלהם ולאו דווקא בכיוון חיובי. עבור ישראלים רבים, הדירה שבבעלותם היא הנכס הפיננסי המרכזי שלהם. במילים אחרות, המדינה מתמרצת משקי בית ממעמד הביניים למנף חלק גדול מהחיסכון שלהם לנכס קשה לתמחור, עם תנודתיות גבוהה במחיר (אחרי העליות אולי גם יבואו ירידות) שמועד גם לסיכונים ספציפיים (שריפה, עץ שנופל על גג הבניין) וגם לסיכונים כלליים (רעידת אדמה, משבר כלכלי) ושאמור לפי התאוריה הכלכלית להניב תשואה צנועה המבוססת על הצמיחה של האוכלוסייה והשכר במשק.

הטעון המרכזי שמביאים מצדדי העדפת הבעלות על השכירות הוא שמי ששוכר "זורק את הכסף", בעוד מי שלוקח משכנתא וקונה דירה "בונה הון נכסי". הטעון הזה מתעלם מכך שאת הפער בין החזר המשכנתא לבין השכירות (שאמורה להיות נמוכה יותר עבור דירה זהה מכיוון שאנשים לא משלמים על רווח ההון העתידי שמגיע עם בעלות) ניתן להשקיע בנכסים יותר סולידיים ונזילים שמניבים תשואה מכובדת כגון השקעה במדדים. לא מדובר חלילה בייעוץ השקעה, אלא בתיאור תהליך שבו חלק גדול מכספי החיסכון של הפרטים במשק מנותב להשקעה עם ערך מוסף מאוד קטן, ביחס להשקעה בעסקים חדשים, תשתיות או מו"פ. הבחירה בנדל"ן כאפיק חיסכון מרכזי היא אולי מסוכנת לפרטים, אבל לא פחות מכך היא פוגעת בצמיחה של המשק.

אגב, הרצון להגדלת שיעור הבעלות יכול לגרום לכך שיהיה לחץ על הפוליטיקאים ליישם מדיניות שמנפחת את מחירי הדיור ויוצרת בועות נדל"ן שזורעות הרס בכלכלה, כשהן מתפוצצות בקול תרועה רמה. היום בישראל קשה לטעון כי זו הדרישה מהפוליטיקאים, אבל אם בוחנים את התוצאות בפועל, אין ספק בדבר אחד – מחירי הדיור עלו והדבר היטיב מאוד עם מי שהייתה דירה בבעלותו.

אבל הבעייתיות עם שיעור בעלות גבוה על דירות היא הרבה מעבר לסכנה של ניפוח בועות. בעלות על דירות היא רגרסיבית כמעט בהגדרה. מדובר במצב עניינים שמשמר ומרחיב את הפערים בעושר ולעתים קרובות מסבסד את משפחות צעירות ממעמד בינוני-גבוה (מישהו אמר מע"מ 0? מישהו אמר מחיר מטרה?). הצבר ההון הדירתי הוא תהליך שמיטיב משמעותית עם מי שנולד להורים שיש בבעלותם דירה והדבר בא לידי ביטוי בהבדלים ניכרים בשיעורי הבעלות לפי עשירונים. המשאבים הלא מועטים שהממשלות משקיעות בתכניות שנועדו לאפשר לרכוש דירות הולכות באופן לא פרופורציוני לעבר העשירונים הגבוהים ובאים הרבה פעמים על חשבון סיוע למי שנזקק לכך באמת (מישהו אמר דיור ציבורי?).

ואם זה לא מספיק, יש את הסיפור של הגמישות הכלכלית של שוק העבודה. במחקר עדכני שנערך בארה"ב נמצא כי עלייה בשיעור הבעלות על דירות במדינות שונות בארה"ב מהווה סימן מקדים לעלייה משמעותית בשיעורי האבטלה באותן מדינות. החוקרים מראים ששיעור בעלות גבוה מקטין את הניידות של העובדים, מגדיל את זמני הנסיעה לעבודה ופוגע בהקמה של עסקים חדשים. גם ברמה הבינלאומית הקשר השלילי בין בעלות על דירות לבין שיעור תעסוקה מחזיק מים ולראיה בגרמניה הכלכלה החזקה והיציבה באירופה ישנו שיעור בעלות מהנמוכים במערב.

קשר שלילי חזק בין שיעורי בעלות לשיעורי אבטלה

קשר שלילי חזק בין שיעורי בעלות לשיעורי אבטלה

כמובן שאנחנו חיים בחברה חופשית ומי שיש בידו האמצעים והרצון, יש לאפשר לו לרכוש דירה. נשאלת השאלה האם הממשלה צריכה לתמרץ אותנו לעשות כך ואף לסבסד את מי שמעוניין. צריך לזכור כי הגדלת שיעורי הבעלות לא בהכרח מגדילה את הנגישות לדיור של כלל האוכלוסיה, פוגעת בשוק העבודה, מעוותת את הקצאת מקורות ההשקעה של המשק ומובילה למדיניות שמיטיבה את השכבות החזקות.

אז למי מצביעים?

3 תגובות ל קח לך אשה וקנה לה בית?
  1. אלי,
    תודה רבה על הפוסט המעניין מאד.
    כבר הרבה זמן שיש לי תחושה מאד לא נוחה עם הסיפור הזה של המירוץ אל הדירה, הפוסט שלך נתן לתחושות ביסוס.
    לדעתי צריך להרחיב ולפרט את ההצעה שלך לדרישה לדיור נאות ובר השגה לכולם, ובעיקר שיפור משמעותי מאד בכל מה שקשור לשכירות במדינה.

  2. […] של אלי גרשנקרוין מבלוג המכון, "קח לך אישה וקנה לה בית?" פורסם כמאמר דעה ב-ynet, עם כותרת מעט […]

  3. […] הריכוזיות בבעלות על דירות נמצאת בעלייה מתמדת. כתבתי כאן בעבר על הבעיות המבניות שקיימות במשק שבו קיים שיעור […]


[למעלה]

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *