עליית מחירי הדירות בישראל בעשור האחרון הביאה לביקורות חוזרות ונשנות בתקשורת וברשתות החברתיות על מדד המחירים לצרכן. הטענה היא שמפני שהשינוי במחירי הדירות אינו רכיב במדד, יוקר המחייה ה"אמיתי" אינו בא לידי ביטוי בצורה מלאה במדד. האמנם?

מדד המחירים לצרכן

"מדד המחירים לצרכן" הוא מדד המפורסם מדי חודש על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. המדד בודק את השינוי במחירי סל מוצרים ושירותים הנועד לדמות סל תצרוכת טיפוסי של משק בית בישראל. למעשה מטרת המדד היא לענות על השאלה  הבאה: "מהו השינוי הכספי הנדרש בהוצאה החודשית של משק הבית על מנת לשמור על רמת חיים קבועה על פני זמן". הרכב הסל מתעדכן מדי שנתיים בהתאם לממצאי סקר הוצאות משקי בית של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. כך שאם כיום ההוצאה על מזון כשיעור מכלל התצרוכת היא נמוכה יותר בהשוואה לנהוג בעבר, המשקל של סעיף המזון במדד יפחת.

"דיור" הוא הסעיף שמשקלו במדד הוא הגדול ביותר – 25% נכון ל-2017. אז איך יכול להיות שרבע מהמדד מוקדש לדיור, ולמרות זאת המדד אינו מושפע כלל מעליית מחירי הדירות? ובכן, "דיור" מתייחס לשווי השכירות של הדירה בה מתגורר משק הבית, בין אם היא משולמת בפועל ובין אם לא. בעוד חלה ירידה בעלות של מוצרי צריכה רבים המיוצגים במדד בשנים האחרונות, העלייה בסעיף הדיור מאזנת את הירידה בשאר הסעיפים, כך שהמדד הכולל נותר ללא שינוי משמעותי. ובכל זאת, העלייה הנצפית בסעיף צריכת הדיור של מדד המחירים הייתה עלייה מתונה ביחס לעלייה החדה שנרשמה במחירי הדירות לקנייה, ולכן ניתן לומר כי לו סעיף הדיור במדד היה מוחלף בסעיף "מחירי הדירות", מדד המחירים לצרכן היה רושם עלייה, אולי אף עלייה משמעותית. אז מדוע לא עושים זאת? האם זו קונספירציה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה במטרה לשכנע אותנו שזול פה מכפי שבאמת? כמובן שלא.

השינוי במדדי מחירים שונים בעשור האחרון. השינוי בסעיף הדיור גורר את מדד המחירים לצרכן למעלה, אך הוא נמוך מהשינוי במדד מחירי הדירות. מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, 2017.

דירה היא אינה מוצר צריכה

לעומת " דיור", דירה היא אינה מוצר צריכה כלל, אלא מוצר השקעה. המשפט הזה נוטה לעצבן הרבה אנשים, ובדרך כלל גורר אחריו את התגובה הבאה: "אם משכירים את הדירה, אם מתכוונים למכור אותה בעתיד ברווח, אז זאת באמת השקעה. אבל אם מישהו גר בדירה שרכש? אז זו לא השקעה!". ובכן, לא. רכישת דירה היא תמיד השקעה, ללא קשר לשימוש שעושים בה.

אם אינכם מתגוררים ברחוב, אז אתם צורכים שירותי דיור. את שירותי הדיור אתם צורכים בין אם אתם מתגוררים בדירה בבעלותכם, בבית הוריכם, בשכירות בשוק הפרטי, בדיור ציבורי או אפילו במלון. רכישת דירה שקולה לרכישת מכונה המייצרת שירותי דיור. בכל חודש המכונה "מייצרת" שירותי דיור למשך חודש. בעל המכונה יכול לצרוך את התוצר שלה בעצמו (כמו לקנות פרה בשביל כוס חלב) או למכור אותו לאחרים – כלומר להשכיר את הדירה (כמו למכור את החלב לתנובה). לו יבחר לצרוך את שירותי הדיור של הדירה בעצמו, הוא אמנם ייהנה ממגורים בדירה אך גם יאבד את ההכנסה שהיה מקבל לו היה בוחר להשכירה. הכנסה זו היא שווי שירותי הדיור שהדירה מספקת ואותם בעל הדירה צורך. לכן שווי הצריכה הזו בא לידי ביטוי במדד המחירים לצרכן.

כמובן שקיים קשר בין מחירה של דירה לבין גובה השכירות שניתן לגבות עבורה, אך מחיר הדירה מושפע גם מגורמים רבים אחרים: ציפיות המשקיעים משוק הדיור בעתיד, התשואה שניתן להפיק מהשקעות באפיקים אחרים, וכמובן מגובה הריבית במשק. הגורמים הללו אינם באים לידי ביטוי כלל במדד המחירים לצרכן.

יש לציין כי השמטת, או יותר נכון הדרת השינוי במחירי הדירות ממדד המחירים לצרכן אינה ייחודית לישראל, ונהוגה במדדי מחירים לצרכן ברחבי העולם.

"אבל בישראל זה שונה". האמנם?

ביקורת נפוצה בישראל על אי התלות של מדד המחירים לצרכן במחירי הדירות לרכישה מתבססת על העובדה כי שוק השכירות בישראל בעייתי. בהעדר שכירות ארוכת טווח, דיור ציבורי לקהל הרחב או דיור קואופרטיבי, מגורים בשכירות פרטית בארצנו מאופיינים בחוסר יציבות וחוסר ודאות. אלו גורמים לרבים להעדיף רכישת דירה למגורים על-פני מגורים בשכירות. על כך ניתן לומר כי שירותי הדיור של הגרים בדירה בבעלותם איכותיים יותר משירותי הדיור של הגרים בשכירות, ולכן אולי ניתן להעלות את שוויים המוערך של הראשונים, אך ודאי שלא לשקלל את מחירי הדירות במדד המחירים.

ומה עם גורמים תרבותיים? הרי "חלום הדירה" נפוץ בקרב הציבור בישראל, ואכן שיעור הבעלות על דירות בישראל גבוה ביחס למקובל במדינות מפותחות. ובכן, האם הייתם שוקלים להוסיף למדד המחירים לצרכן את השינוי בערכה של מניית אפל? או אולי לשקלל במדד את ערכו של הביטקוין? מידת הפופולריות של אפיק השקעה אינו הופך אותו למוצר צריכה. "חלום הדירה" בהקשר זה שקול ל-"חלום הביטקוין", אם יש כזה חלום בנמצא.

סיכום

כמובן שמדד המחירים לצרכן, המסתמך על אותו "סל תצרוכת טיפוסי", אינו בהכרח מייצג באותה מידה את כלל האוכלוסייה. למשל: משקי בית המשתייכים לעשירון העליון נוהגים להוציא הרבה יותר על תחבורה והרבה פחות על דיור לעומת חלקם היחסי במדד המחירים לצרכן, וההיפך מכך עבור משקי בית בעשירון התחתון. לקריאה נוספת בנושא: יוקר המחייה והמדד האמיתי. בסוגייה זו, יתכן ויש לבחון תיקון לאופן בו מחושב המדד ולהפכו לפרוגרסיבי יותר.

השחיקה ביכולת לרכוש דירה אכן אינה באה לידי ביטוי במדד המחירים לצרכן. וטוב שכך, מפני שזוהי איננה מטרתו. התייקרות מחירי הדירות בישראל אינה משפיעה ישירות על עלויות המחייה. משק בית שבחר לרכוש דירה אינו צורך יותר שירותי דיור, אלא הוא מקבל החלטה, בין אן מודעת או לא, להקצות חלק גדול יותר מהכנסתו לצרכי השקעה ופחות ממנה לצריכה שוטפת.

תגובה אחת עבור מדוע השינוי במחירי הדירות אינו משוקלל במדד המחירים לצרכן?
  1. תודה רבה, הסבר בהיר מאוד!
    אני חושב שאפשר להוסיף מה בדיוק הקו המבחין בין מוצר צריכה להשקעה. כלומר למה כשאני קונה טלוויזיה נניח זה לא נקרא השקעה, הרי גם אותה הייתי יכול להשכיר, לא?

    בנוסף רציתי לשאול, אם אנחנו בכל זאת רוצים לקבל תמונה הוליסטית של ״יוקר המחיה״ כפי שנתפס על ידי הציבור בישראל (עם הציפיות לקנות דירה כפי שתואר), על איזה מדד של מחירי דירות להשקעה הייתם ממליצים להסתכל בצד מדד המחירים לצרכן?


[למעלה]

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *