כנס | הכלכלה השיתופית מגיעה הביתה – המכון לרפורמות מבניות


"הכלכלה השיתופית מגיעה הביתה – בין שכירות לבעלות משותפת" הוא כנס בנושא בעלות משותפת ומודלים אלטרנטיביים של דיור. הכנס התקיים בתאריך 31.05.2016 ואורגן על-ידי "המכון לרפורמות מבניות", בשיתוף פעולה עם המכללה למנהל, החברה הממשלתית "דירה להשכיר" ומכון אלרוב לחקר נדל"ן.

רובכם בודאי שוכרים דירה או גרים בדירה בבעלותכם, אך האם חשבתם פעם לשכור דירה בליסינג? ומה ההבדל בין מודל מגורים שיתופיים לסתם דירה עם שותפים?

סדר היום של הכנס שילב הרצאות של מובילי עשייה בתחומם מהארץ ומהעולם ושולחנות עבודה במתכונת Idea-thon.

תכנית הכנס המלאה | קבוצת הפייסבוק של הכנס

תוצרי ה-IdeaThon (שולחנות העגולים)

  1. מגורים זמניים: טעם העיר, חיים בפרקים

    את השולחן ניהלה אדר' רבקה שטרנברג, שותפה מייסדת ב׳מגמה׳ משרד לעיצוב אסטרטגי ו Design Thinking, עוסקת באסטרטגיה מרחבית, אדריכלות, ממשקי מדיה ואיפיון שירותים מקוונים.

    מהם חיים בפרקים?
    חיים בפרקים הינם מגורים לתקופות קצובות, המהוות פרק בחיי הדיירים. ב'מגורים במעגלי חיים', הכוונה להתאמת מרחב המגורים לצרכי החיים המשתנים.

    השולחן הציע ממשק ל”co-rent”
    המטרה: לאפשר לאנשים גמישות מרבית לחיות במגוון סוגי דירות, מקומות וגדלים, תוך מיזעור אי הוודאות של מחיר והיצע.
    השולחן בחן אפשרות של יצירת ממשק ל'שחלוף' דירות. הממשק יהיה ללא מטרת רווח.

    נעשתה בחינה של חלופות משתתפי הממשק:

    1. בעלי דירות, המעוניינים לתכנן עבורם מסלול חיים של החלפות דירות לפי פרק זמן נתון. (כאן הבעיה אינה מורכבת במיוחד וממשק יכול לאפשר חשיפה של מלאי דירות להחלפה, לפי נתונים ולאפשר תכנון לאורך זמן. הייחוד במקרה זה יחסית קטן אל מול ממשקי דיור קיימים, אך הוא מבודל בזה שהוא מאפשר תכנון לאורך זמן וכמה נקודות דיור).

    2. בעלי דירות ושוכרים. הרעיון הוא שאנשים יקנו חבילה של גדלי דירות ולא יישארו בדירות הגדולות מעבר לפרק זמן.

    3. צורה חדשה של קואופרטיב co-rent– המתבססת על מאגר של דירות להשכרה ומצד שני מאגר של שוכרים. השכירות מותנית בחברות בקבוצה ודיירים משכירים חבילת שכירות ולא דירה ספציפית לאורך זמן  – בדמי שכירות ידועה מראש, במגוון מיקומים, ולפרקי זמן מוגדרים. 
    במקרה כזה קיימת בקרה הן על השכירות וכן על דירות (גודל – ומיקום) לאורך זמן. לבעלי הדירות זה מבטיח תפוסה ותשלום ידוע מראש לאורך זמן. סוג כזה של דיור יכול להתאים לא רק למאגר של דירות קיים ותשלום לבעלי הדירות אלה גם  לרכישה קבוצתית של מלאי דירות והשכרת מלאי דירות, מעבר למאגר המתבסס על החלפת דירות בין  בעלי בתים.
    מודל ההשכרה דומה לחברות המוצעת ב https://classpass.com/start/london.

  2. מגורים בשכירות רוכשת: חיים בליסינג, בתשלומים או בזיכוי

    את השולחן ניהלו ליעמי וייסמן, רו"ח, ראש מחלקת מימון פרויקטים ותשתיות לאומיות בחברת גיזה, חברת ייעוץ פיננסי ובנקאות ההשקעות. וארנון ברק, כלכלן במחלקת המחקר של בנק ישראל, במסגרת תכנית מילקן ערך מחקר בנושא מודלים של הון משותף לדיור בר השגה.

    מהי שכירות רוכשת:

    שכירות רוכשת הינה מודל  לפיו בסיומה של תקופת השכרה ממושכת, תועבר הדירה לבעלות השוכרים.

    השולחן בחן הצעה אותה בוחנת בימים אלו חברת 'דירה להשכיר'.
    על פי מודל  זה, בסיומה של תקופת השכרה ממושכת בת כ- 20 שנה, תועבר הדירה לבעלות השוכרים.
    הדייר יידרש להון עצמי של כ-10% משווי הדירה ואת יתרת הסכום ישלם באופן חודשי ליזם בערך הדומה לשכר דירה ממוצע באזור בתוספת 20%. (בדומה לתנאים של משכנתא קצרה יחסית עם הון עצמי נמוך).
    כיום תנאי סף לקבלת מימון לדירה בצורת משכנתא, הוא הון עצמי בשיעור מינימלי של 20% משווי הנכס.
    קהל היעד הינו 'מאותגרי הון עצמי' בעלי יכולת החזר ממוצע פלוס. (לא מעמד נמוך).

    המודל מאפשר בעלות על נכס למי שאין ברשותו הון עצמי מספיק לרכישת דירה בתנאים הקיימים היום במשק.
    על מנת לייצר מסה של דירות יש צורך בהשקעה ראשונית גדולה. ישנו רצון להכניס את הגופים המוסדיים (חברות ביטוח, בתי השקעות) לשוק הנדל"ן בישראל. התשואה הצפויה ליזם הינה סביב 8%.

    הערה: זהו פתרון נכון למצב משברי בו בנק ישראל מטיל מגבלות מיוחדות על משכנתא (רק משנת 2010), ברגע ששוק הדיור בישראל יירגע לא יהיה ייחוד במודל. (יהיה מקביל ללקיחת משכנתא מהבנק).

  3. מגורים שיתופיים Co-Living: שכנות בונה

    את השולחן ניהלו יפעת הובר, קרן אבני, המגיעות משנים של עשייה אדריכלית. בהמשך לתואר שני בינתחומי בעיצוב, חדשנות ויזמות במכללה למנהל, עוסקות במחקר ויזמות של אדריכלות חברתית ובמגורים שיתופיים, co-Housing, בפרט.

    בשנים האחרונות הן פועלות למימוש מודל המגורים השיתופי בישראל והתאמתו למנגנונים הרגולטיביים הקיימים, המודלים הכלכליים למימון, צרכי הקהל הישראלי ותכנון אדריכלי מותאם.

    מהם מגורים שיתופיים?
    מגורים שיתופיים הם מגורים המשלבים מגורים פרטיים עם שימושים משותפים כאלטרנטיבת מגורים ליוקר המחיה – עולם יקר ומנוכר.

    השולחן הציע יישום מגורים שיתופיים עבור משפחות צעירות מהמעמד היצירתי (מעמד חברתי־כלכלי מוביל חדש, שהבחירות שלו מהוות כוח אדיר בעיצוב החיים במרכזים אורבניים במאה ה-21, מושג שטבע פרופ' פלורידה).
    בין הצרכים עליהם המגורים השיתופיים עונים עבור קהילה זו: ערבות הדדית וסולידריות, עזרה בגידול ילדים, שיתוף משאב הזמן ההורי, שיתוף תחומי ידע, שיתופי פעולה מקצועיים והעשרה הדדית, הפחתת עלויות חיי היומיום מכח הקבוצה, ביטחון ויציבות כלכלית וחברתית.
    השימושים המשותפים לטובת קהילה זו יכולים להתבטא ב: חדר ציוד, מכבסה משותפת, חללי עבודה משותפים, גינה קהילתית, חדר אורחים, צהרון לילדים, ג'ימבורי ועוד.
    ההשלכה המרחבית של צרכים אלו היא מתחם עבור כ-50 משפחות במבנה של עד שמונה קומות התוחם חצר פנימית משותפת.

    יישום ההצעה בשוק הנדל"ן הישראלי מצריך גיבוש קהילות (חסם תודעתי) ומימון (חסם כלכלי).
    יש הכרח לשיתוף פעולה כלשהו עם הרשות המקומית/ המדינה ליישימות כלכלית.
    יש לבחון שימוש במודל מימון של הון משותף בשילוב של בעלות והשכרה.

    הצעדים הבאים: הקמת קבוצה מארגנת (היזם החדש), הצעת חוק, זיהוי השותפים (פוליטיים, מקצועיים ופיננסיים), בניית תכנית עסקית.

  4. מגורים בדיור קואופרטיבי (בעלות משותפת): לא רק שלי

    את השולחן ניהלה אביב נגבי הכותבת מאסטר בטכניון בנושא 'דיור קואופרטיבי בישראל, אתגרים והזדמנויות'.

    מהו דיור קואופרטיבי?
    דיור קואופרטיבי הינו ישות משפטית בבעלות משותפת המחזיקה בנדל"ן. כל חבר מחזיק במניה אחת שמקנה לו זכות על יחידת דיור אחת וקול בקבלת החלטות דמוקרטיות.

     השולחן הציע יישום דיור קואופרטיבי עבור קהילת הגמלאים, כחלופה נוספת למגורים תומכים בעיר.
    בין הצרכים עליהם הדיור הקואופרטיבי עונה עבור קהילה זו: ערבות הדדית וסולידריות כמענה לבדידות, ביטחון ויציבות כלכלית וחברתית, מציאת אלטרנטיבה לדיור מוגן יקר, הישארות בסביבה הגיאוגרפית המוכרת, ניצול הזמן והידע העומד לזכות הגמלאים לטובת הקהילה.
    המרחב המשותף לטובת קהילת הגמלאים  במודל זה יכול להתבטא ב: ספריות ציוד, האב יזמות (שילוב הידע והניסיון של הדיירים לטובת השכונה), גינה קהילתית, תחבורה משותפת ועוד.

     יישום ההצעה בשוק הנדל"ן הישראלי מצריך גיבוש קהילות (חסם תודעתי) ומימון (חסם כלכלי).
    ע"פ ד"ר שמואל בן נפתלי, שותף בשולחן ופעיל בתחום, ישנם 32 מסלולים פיננסיים למימוש דיור שיתופי לגיל השלישי.
    נדרשות תכניות ליווי והדרכה לקואופרציה (קבלת החלטות וניהול דמוקרטי, הגשת דוחו"ת לרשם האגודות השיתופיות, מימון וכד'), התאמות ברגולציה ומתן תמריצים ממשלתיים.

     הצעדים הבאים: הקמת גוף מייצג ללא מטרות רווח לטובת כלל הקואופרטיביים בישראל (עמותה חל"צ), הקמת הקבוצה, הוצאת קול קורא, ניסוח הצעת חוק, זיהוי השותפים (פוליטיים, מקצועיים ופיננסיים), בניית תכנית עסקית.

  5. מודלים של בעלות חלקית

    את השולחן ניהלו עו"ד אורה בלום, ייסדה וניהלה את ׳מרכז הגר׳ לחקר מדיניות דיור הוגן בפקולטה למשפטים, אוניברסיטת תל אביב ומאור מילגרום, כלכלן במכון לרפורמות מבניות. חבר ועד מנהל במכללה החברתית-כלכלית.

    מהי בעלות חלקית?

    בעלות חלקית הינה מודל קנייני בו הבעלות על הדירה מחולקת בין הדייר לגוף משקיע. הדייר הוא הבעלים של רב הדירה (60-80 אחוזי בעלות) והוא מקבל החלטות על דעת עצמו בנוגע לעיתוי מכירת הנכס, אופני השימוש בו, השבחתו והשינויים שיערכו בו. המשקיע הינו משקיע פסיבי, אשר בתמורה להשקעתו זכאי לשיעור מוגדל מהרווחים במועד מכירת הדירה ובחלק מהמקרים גם נהנה מתשלומי שכר דירה מצד הדייר עבור חלקו בנכס.המטרה המרכזית של מודל זה היא סיוע ברכישת דירה באמצעות צמצום עלויות הרכישה והמימון. כיוון שהדייר אינו רוכש את מלוא הנכס הוא נדרש להון התחלתי מופחת וכן לתשלומי משכנתא בסכום נמוך יותר. הדייר רשאי ואף מעודד לרכוש באופן הדרגתי את יתרת הנכס עד לבעלות מלאה.

    במקביל עבור המשקיעים, מדובר במוצר פיננסי, שלא קיים כיום בשוק. מוצר זה מאפשר למשקיע לפזר סיכונים באמצעות קניית נתחים מדירות רבות ובהמשך גם לסחור בנתחים אלו באמצעות איגוח.

    השאלה שעלתה בשולחן היא האם אפשר לייצר בישראל מודל אטרקטיבי לדייר ולמשקיע?
    השולחן ערך דוגמה להמחשת המודל, מה מרוויח כל צד בעסקה:
    המשתמש הנבחר הוא משק בית במעמד בינוני המעוניין לרכוש דירה ראשונה או לשפר דיור.

    המסקנה היא שעבור הדייר, אחוז הרווח על ההון העצמי הוא 60% לעומת 50% במודל רכישה רגיל.
    עבור המשקיע המוסדי, אחוז הרווח הוא 2% לשנה, הנחשב לאחוז רווח טוב לסוג זה של השקעה.

    לטובת הצלחת יישום המודל יש צורך להעצים את האטרקטיביות של המוצר עבור המשקיעים, בתלות בשלושה מרכיבים:

    1.      היחס בין שיעור בעלות המשקיע לבין הנתח שהוא מקבל מהרווח. (בדוגמא שנערכה בשולחן, אחוז ההשקעה של הדייר היא שליש משווי הדירה, אך במכירה הוא זכאי לחצי מהרווח).

    2.      קציבת התקופה המקסימלית לבעלות משותפת (כלומר, אחרי כמה שנים הדייר מחוייב למכור או לרכוש את החלק של המשקיע) כדי להקטין את אי הוודאות של המשקיע.

    3.      מתן אפשרות למשקיעים באג"ח לסחור בחלקי הדירות שבבעלותם.

    בנוסף נדרשים צעדי חקיקה הנוגעים להסדרה חוזית בין הדייר למשקיע, לתנאי המיסוי על ההשקעה וכן על האפשרות לאג"ח את המוצר הפיננסי.

דוברי הכנס




דוברים נוספים

סאשה זנדר | מייסד–שותף במשרד Zanderroth Architekten , ברלין

עו״ד אורה בלום | מייסדת ׳מרכז הגר׳ לחקר מדיניות דיור הוגן באונ' תל אביב

ד"ר צפריר בלוך-דוד | מייסד-שותף של פורום WEconomize

מיכאל וולה | מנהל יחידת הצעירים בעיריית תל אביב

הילה שואף-קולביץ ומאור מילגרום | המכון לרפורמות מבניות

רבקה שטרנברג | שותפה ומייסדת 'מגמה'- אסטרטגיה מרחבית

 
 

מידע נוסף על הדוברים וההרצאות בכנס קיים באתר הכנס של המכללה למינהל