על דירות שותפים ודמוגרפיה – המכון לרפורמות מבניות

בחודשים האחרונים חוויתי תהליך ארוך ומתיש של חיפוש דירה במרכז תל אביב. במהלך החיפושים, התוודעתי לשלל התופעות הייחודיות לשוק הדירות השכורות בת”א שאינן מתקיימות במקומות אחרים בארץ – לפחות לא באופן כל כך בולט.

מלבד מחירי השכירות הגבוהים באזורי הביקוש, נתקלתי במכשול חדש בכניסה לדירת שותפים: הדיירים העוזבים והנשארים. כמובן, בכל מקום יש הגיון לאפשר לדייר הנשאר בדירה לבחור את השותף הנכנס. היחסים בין שותפים לדירה הם מרכיב מרכזי באיכות החיים בדירה, לא פחות ולפעמים אף יותר מגודלה ואיכותה. אבל במרכז ת”א הסיפור הוא אחר: כל דירת שותפים ראוייה למחייה אדם ומתומחרת בהיגיון מוצפת מייד לאחר פרסומה במספר רב של פניות, בשל הביקוש הרב באזור. עודף הביקוש לדירות נותן כוח רב בידי הדיירים הנותרים (או העוזבים) בדירה בשל יכולתם לבחור את הדייר הנכנס. חלק מהדיירים העוזבים למשל, מתנים את הכניסה בקניית ריהוט במחיר מופקע, או אף דורשים “דמי פינוי”.

הדבר מעיד על כך שבעלי דירות שמושכרות לשותפים באזורים אלו יכולים להרשות לעצמם להעלות את מחירי הדירות אף יותר ממחירם כיום. לבעל להדירה יש אינטרס למקסם רווחים, והוא צריך למצוא רק דייר אחד שיהיה מוכן לשלם את שכ”ד הדירה. בשל כך, ריבוי הקופצים על כל דירה מהווה איתות לכך שלמרות שהמחירים גבוהים מאוד כבר עכשיו, נראה שאנשים עדין יכולים ומוכנים לשלם אותם.

דירה במרכז תל אביב היא משאב מבוקש שנמצא במחסור מתמיד. תמחורו בשוק אמור להיות הגורם הקובע בחלוקת משאבים מסוג זה – ככל שהוא יותר במחסור והביקוש אליו גבוה יותר, מחירו יעלה, והוא יוקצה לאלו שמוכנים (ויכולים) לשלם את מחירו. רמת המחירים כרגע עדין אינה משקפת את “המחיר האמיתי” שלו, כנראה מפני שלשוק לוקח זמן לאזן את עצמו, וכנראה שקיימת קשיחות מחירים מסויימת.

אז כיצד מחולק המשאב כאשר רבים מוכנים לשלם את המחיר הגבוה? בשוק הדירות בת"א, העדפותיו של הדייר הנותר הפכו לגורם מסנן מרכזי, לצד המחיר. לפעמים הדייר העוזב גובה פרמיה בדמות ריהוט במחיר מופקע או דמי פינוי, אך לרוב יש דגש רב יותר על בררנות הדייר הנשאר בבחירת השותף החדש. מי שחיפש דירה במרכז ת”א בתקופה האחרונה ודאי נתקל בתופעה של “אודישנים”. אמנם נהוג בכל מקום לקיים שיחה עם דיירים פוטנציאלים לבירור התאמתם, אך בת”א מדובר בראיונות עם מועמדים רבים שרק אחד מהם יזכה בכניסה לדירה הנכספת. בעצם, קיים פרמטר נוסף מלבד המחיר שיכול להסביר את חלוקת המשאב במחסור. נקרא לו "נחשקות כשותף". כמובן, זהו פרמטר שקשה מאוד לאמוד אותו בפני עצמו, ולכן צריך לאתר משתנה נוסף שמשפיע על ה"נחשקות כשותף" שניתן לאמוד אותו.

בעת חיפושי הדירה שלי, הרגשתי שהיותי בעל כרומוזום Y פועל לרעתי. היו לא מעט מודעות דירה שמופנות לנשים בלבד, וברבות מהדירות שבמודעתן לא צויין מגדר מועדף בחרו לבסוף בדיירת. העלתי השערה שיש מספר רב יותר של אנשים (משני המינים) שהיו מעדיפים לחלוק דירה עם אישה מאשר עם גבר, ולכן באזור בו הדיירים יכולים להיות בררנים יותר – לנשים תהיה עדיפות רבה על גברים בשוק הדירות, מה שיוביל ליחס גברים/נשים נמוך באזור זה.

קודם כל, צריך לבדוק את השערת העדפת הנשים. לצורך העניין, ספרתי את מספר המודעות באתרים יד2 והומלס לפי המין המועדף המצויין במודעה, ומצאתי שאכן קיימת עדיפות מובהקת לנשים: פי 8.5 יותר מודעות לנשים בלבד מאשר לגברים בלבד במרכז תל אביב ביד2 ופי 5.1 בהומלס. בכל המדינה, היחס עומד על פי 4.6 בשני האתרים. פייסבוק מהווה פלטפורמה פופולרית מאוד עבור פרסום דירות, אך אינו נסקר בשל יכולת מוגבלת שלי לספור מספר רב של הודעות פייסבוק. משיטוטי בקבוצות של חיפושי שותפים בתל אביב בפייסבוק, קיבלתי רושם בלתי-מבוסס של העדפת נשים משמעותית.

הנתונים אוחזרו מהאתרים יד2 והומלס בתאריך 12.02.2015. ביד2 האזור “מרכז העיר” כולל את הצפון הישן, ומקביל בהומלס לאזורים מרכז וצפון יחד.

יתכן שהעדפת הנשים במרכז תל אביב גדולה מאשר בשאר המדינה באופן כללי, בשל הבדלים תרבותיים או אחרים בין תושבי מרכז ת"א לשאר אזרחי המדינה. יתכן גם שאין הבדל אמיתי בהעדפותיהם של תושבי תל אביב לעומת ישראל, אך תושבי תל אביב פשוט יכולים להרשות לעצמם רמת סינון גבוהה יותר כבר בשלב כתיבת המודעה. יתרה מכך, גם אם במודעה לא מצוינת העדפה מגדרית, סביר להניח שבסוף תיבחר שותפה – זאת כאמור לפי נסיוני האישי. מה שכן, פילוח המודעות מראה שאכן קיימת העדפת נשים בקרב דיירים בדירות שותפים. השאלה שצריכה להשאל עכשיו היא, האם להעדפת הנשים אכן יש השפעה דמוגרפית?

לצורך כך, נברתי בנתוני הלמ”ס. הגדרתי את “מרכז תל אביב” כשכונות הצפון הישן, הצפון החדש, בבלי, לב העיר וכרם התימנים. כמו כן, בדקתי את הנתונים בחתך גילאים של בני 29-20 בלבד. כמובן, גרים באזורים אלו גם אנשים מבוגרים יותר, אך ככל שעולה הגיל, כך אני משער שקטן הסיכוי שהאדם גר עם שותפים. נכון לסוף שנת 2012 ולפי החתכים שהגדרתי, היחס בין גברים לנשים במרכז ת”א גבוה ב-16.2% מהיחס בישראל. כמובן, אם ניתן היה לבטל את החלוקה השרירותית לגילאים ופשוט לבחון את החלוקה המגדרית בקרב ציבור שוכרי דירות השותפים, אני משער שההבדל היה משמעותי יותר.

מספר גברים ל-100 נשים. נתונים: הלמ"ס

16.2% זה הפרש לא קטן, ואני חייב להודות שהייתי מאוד מרוצה מעצמי כשההשערה שלי (על קיום פער מגדרי) התגלתה כנכונה. אם הצלחתם לעבור את הסינון ושכרתם דירה במרכז העיר, ובמקרה אתם גברים רווקים (וסטרייטים), יחס הגברים-נשים בעיר פועל לטובתכם. עוד סיבה לעבור לתל אביב.

תל אביב. Taco Fest אחד גדול.

אז רגע, מה זה בעצם אומר? הראתי כאן שבדירות שותפים בישראל קיימת העדפת נשים, והראיתי שבמרכז תל-אביב, אזור מבוקש, קיים פער מגדרי. כלומר, יתכן וקיים קשר סיבתי בין כוח המיקוח של הדיירים לבין היחס המגדרי באזור. כדי לחזק את המסקנה הייתי צריך להשיג נתונים לאורך זמן על היחס המגדרי, כמו כן על כוח המיקוח (למשל, מספר הדיירים הפוטנציאלים הממוצע לדירה), אך נתונים אלה אינם ברשותי. מעבר לכך, כמו שכל חנון טוב יודע, קורלציה אינה מעידה על סיבתיות – כלומר, גם אם הייתי מצליח להראות עלייה בכוח המיקוח של הדיירים הנותרים לאורך זמן לצד עלייה במספר הנשים, לא בטוח שהשני נגרם בעקבות הראשון, ממש כפי שברור לנו שצריכת מזון אורגני אינה גורמת לאוטיזם, אף שקיימת קורלציה גבוהה בין התופעות.

פוסט זה אינו בא למחות על התופעה החברתית של ניצול עמדת כוח על-ידי הדיירים, או על אפלייה מגדרית – אלא נועד להבין כיצד נוצרת אפליה על רקע לא-כלכלי כאשר משאב במחסור מחולק לא-רק-ע”פ-מחיר. בשוק הדיור, מצב זה יכול להקצין בתרחיש היפותטי של הטלת פיקוח על מחירי שכ”ד בשוק בו יש מחסור בדירות. בררנות בבחירת שותף לדירה אינה בהכרח תופעה שלילית (בעיני), ויתכן שהיא אף משפרת את הסיכויים ליחסים טובים בין הדיירים. עם זאת, היא בהחלט יכולה להיות מתסכלת ביותר עבור מחפשי דירה.

הדרך היחידה לנצח ב”משחק כיסאות” מעין זה, שבו יש הרבה אנשים שרוצים לגור בעיר ומעט דירות עבורם, היא מדיניות ממשלתית וסביבה חברתית התומכת בהתחדשות עירונית, הכוללת בנייה צפופה ומסיבית בלב אזורי הביקוש. זאת לעומת בנייה בשולי הערים, וכמובן גם בנייה בפריפריה.

ובינתיים, עד שקובעי המדיניות אצלנו ישכילו לקדם התחדשות עירונית ויפסיקו לבנות במקומות בהם אנשים לא באמת רוצים לגור, החלטתי לעבור לשכונת שפירא.

לסיכום:

  1. בקרב דיירים הגרים בשכירות ומחפשים שותפים לדירה, בישראל בכלל ובמרכז תל אביב בפרט, ישנה העדפת נשים.
  2. במרכז תל אביב, בקרב שכבת הגיל בה נהוג לגור בשכירות בדירת שותפים, ישנן יותר נשים מגברים, בהפרש משמעותי.
  3. אני משער שלהעדפת הנשים (מסקנה 1), יחד עם יכולת סינון גבוהה של הדיירים הנשארים הנובעת מעודף ביקוש, יש השפעות דמוגרפיות ( מסקנה 2) בתל אביב, אך אין בידי נתונים מספיקים כדי לאשש את ההשערה.
3 תגובות ל על דירות שותפים ודמוגרפיה
  1. בפריקונומיקס או בכלכלן הסמוי הוא מנתח למה יש יותר רווקות מרווקים בניו יורק, הוא טוען שמעבר לעיר פופלארית משתלם רק לגברים שנחשבים מוצלחים בעיניי נשים לעומת נשים שלהם זה משתלם בכל מקרה.

  2. שמע, זה מאד פשוט.
    1. נשים יותר מסודרות בבית.
    2. גם אם לא, יש יותר הסכמה חברתית שאפשר להטיל עליהן אחריות לסדר בבית.
    3. בישראל עדיין נהוג שנשים עושים עבודות בית יותר מגברים, מה שהופך אותן לשותפות אטקרטיביות.
    4. נשים פחות מסוכנות ומאיימות עקב חולשתן הפיזית.
    5. יש סיכוי טוב שלגברים יש יותר יכולת כלכלית להרשות לעצמם דירה ללא שותפים, שכן ידוע שהם מרוויחים יותר.

    זה הכל.

  3. באמת א. זה הכל?

    Peter: I'll handle it, Lois. I read a book about this sort of thing once.
    Brian: Are you sure it was a book? Are you sure it wasn't nothing?
    Peter: Oh yeah.


[למעלה]

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *