מחאת האוהלים של קיץ 2011 העלתה לסדר היום הציבורי את מחירי הדירות בישראל והפכה אותו לנושא המדובר ביותר בתקופה האחרונה. הבחירות הקרובות מביאות עמן שלל הבטחות לפתרונות של מצוקת הדיור מכל הקשת הפוליטית. עם זאת, העיסוק בשוק הדיור מתמקד בעיקר במחירי הדירות הגבוהים וכך גם הצעדים המוצעים לפתרונות.

במקביל לבחינה של ההצעות השונות להורדת מחירי הדיור, יש להתייחס לשתי הצעות מעניינות אשר נמצאות במסדרונות הכנסת כבר לא מעט זמן, שעוסקות אמנם בשוק הדיור אך עיקרן אינו הורדת המחירים.

הראשונה, הצעת חוק "שכירות הוגנת" והשנייה היא הצעת חוק "דיור סוציאלי". ההצעות מקודמות בנפרד וממניעים שונים, אך במידה מסוימת הן משלימות זו את זו בכך שהן פונות לכלל האזרחים באוכלוסייה שאין בבעלותם דירה.

באופן כללי, ניתן לחלק את המעורבות הממשלתית בשוק הדיור לשני סוגים מרכזיים – התערבות ישירה ומעורבות רגולטורית. הראשונה, משמעותה כניסה ישירה של הממשלה כשחקנית בשוק הדיור המחזיקה בדירות ומקצה אותן על פי העדפותיה, והשנייה משמעותה הטלת מגבלות רגולטוריות על השוק הפרטי.

נתחיל מסקירה של הצעת החוק לשכירות הוגנת. הצעות חוק שמטרתן הסדרת היחסים שבין משכיר לשוכר הונחו יותר מפעם אחת על שולחנה של הכנסת בשנים האחרונות. ההצעה הממשלתית האחרונה, התגלגלה מהצעת החוק שיזמה ח"כ סתיו שפיר בשיתוף ח"כ חיליק בר וח"כ אורלי לוי-אבקסיס, אומצה על ידי יאיר לפיד וציפי לבני ואושרה בקבינט הדיור. פיזור הכנסת ה-19 קטע את התהליך וההצעה טרם הוגשה לאישור בכנסת.

הסעיף המרכזי בהצעת החוק קובע כי משכירים יורשו לקבוע את שכר הדירה עבור דירה ברשותם באופן חופשי אחת לשלוש שנים. במהלך שלוש השנים הללו יורשו להעלות את שכר הדירה ב-2% לשנה, וזאת גם אם מתחלפים הדיירים תוך כדי התקופה. מטרתו של סעיף זה, היא לא להשפיע על גובה שכר הדירה אלא לתת ודאות לשוכרים קיימים. (שכן ניתן לטעון, ובצדק, ששכר הדירה שיקבע בתחילת שלוש השנים ישקף את ההתייקרות המתוכננת ולכן יהיה גבוה לעומת שכר הדירה שהיה נקבע לולא החוק).

ישנו יסוד סביר להניח כי אם המשכיר כבול בכל מקרה למחיר אותו יוכל לגבות, הוא יעדיף להישאר עם השוכרים הקיימים. שאלת האכיפה בהקשר זה היא מהותית שכן במידה ומתחלפים הדיירים, מניין לשוכר חדש לדעת מה שכר הדירה ששילם קודמו? החוק מציע בהקשר זה מספר פתרונות, ביניהם מהקמת מאגר פתוח לחוזי שכירות וקנס כספי של 2000 ₪ על כל חודש של "גביית יתר" בשכר הדירה.

שינוי מרכזי נוסף שמביא עמו החוק הינו הגדרה לדירה הראויה למגורים. על מנת להיות ראויה, דירה צריכה להכיל תשתיות בסיסיות כגון מים חמים, ניקוז, חשמל, תאורה, אסלה, כיור, מקלחת ועוד. מלבד אלו, על הדירה להיות גדולה מ-26 מ"ר, ולהכיל פתחי אוורור, חלונות ודלת. כל אלו, לצערנו, אינם מובנים מאליהם.

אולי כאן המקום לציין שסעיפים אלו בחוק כנראה רלוונטיים בעיקר לתל-אביב (ואולי לסביבתה הקרובה), שכן, בעיות כגון עזיבת דירה בשל רצון בעל הבית להעלות את שכר הדירה או דירות קטנות עם שירותים בחצר, אינם נפוצים מחוץ לאזורי הביקוש. עם זאת, שאר הסעיפים בחוק באים לחדד את היחסים בין השוכר והמשכיר ומתייחסים לצורתו של החוזה ושלל הסוגיות החוזיות שעולות ממנו. נושאים שמהווים לא פעם מושא למחלוקת והסדרה חוקתית שלהם עלולה להטיב עם כלל ציבור השוכרים ברחבי הארץ.

על אף שבארץ היוזמה היא חדשנית, יוזמי החוק לא המציאו את הגלגל. פיקוח על שכר דירה נפוץ במדינות רבות באופנים שונים. בארה"ב ישנו פיקוח בכ-140 "תחומי שיפוט", ביניהם העיר ניו-יורק, בה כ-30% מהדירות המושכרות נתונות לפיקוח הקובע שכר דירה מקסימלי והגנה על דיירים קיימים, ובלוס אנג'לס חלות מגבלות על דירות ישנות, בהן גובה העלאת שכר הדירה לדיירים קיימים מותנה במדד המחירים לצרכן בשנה החולפת. בצרפת למשל, חל הפיקוח על רוב הדירות המושכרות וקובע גם כן הגנות מפני התייקרות עבור דיירים קיימים. במדינות נוספות כגון הולנד, גרמניה, שוודיה, אנגליה וקנדה גם כן קיימים מנגנוני פיקוח שונים הבאים המגנים על שוכרים.

NYCRentalMarket

העובדה שפיקוח על שכר דירה קיים במדינות מערביות רבות, מעניינת במיוחד לאור המחקרים העוסקים בתחום הקובעים כי לפיקוח מחירים השפעות חלקיות בלבד על השוק. מסמך שערך מרכז המחקר והמידע של הכנסת קובע שאין עדות אמפירית לכך שמחירי השכירות נמוכים יותר במדינות מפוקחות. יתרה מזאת, מחקר הבודק את השפעת ביטול הפיקוח במסצ'וסטס מוצא שפיקוח מחירים דווקא תרם להדרה של אוכלוסייה ענייה מהערים ומצא שבערים בהן יש פיקוח, אחוז האוכלוסייה הענייה נמוך יותר. ניתן להסביר זאת בכך שפיקוח אשר מוטל על משכירים פרטיים, מתייחס למחיר שיוכלו לגבות אבל בחירת השוכרים עדיין נתונה בידי המשכירים. ממצאיו של מחקר אשר בדק את עמדותיהם של כלכלנים כלפי פיקוח על מחירי שכירות מצביעים על כך שמרבית הכלכלנים מתנגדים לפיקוח מחירים בטענה שהוא גורם לעיוותים בהיצע ולכן פוגע בהקצאת יעילה של דירות להשכרה.

מהמחקרים עולה כי התרומה המרכזית של פיקוח מחירים היא בשמירה על יציבות על ידי חוזי שכירות ארוכי טווח, מטרה ראויה וחשובה אך יתכן שלפיקוח לא תהייה השפעה ארוכת טווח על מחירי הדיור ועל תמהיל האוכלוסייה. עם זאת, יתכן כי העברת החוק בארץ תקטין בטווח הקצר את הביקוש לדירות להשקעה ובכך תתרום גם לירידת מחירים, או לפחות למיתון בקצב עלייתם.

הצעת החוק השנייה, "הצעת חוק דיור סוציאלי", מתייחסת למעורבות ישירה של הממשלה בשוק הדיור. התערבות ישירה של הממשלה בשוק הדיור משמעותה החזקת דירות בבעלות המדינה והשכרתן לאוכלוסיות חלשות. רשומה קצרה זו צרה מלהכיל את ההתפתחויות בדיור הציבורי בישראל בשני העשורים האחרונים אך המגמה היא ידועה: צמצום המעורבות הממשלתית הישירה בשוק הדיור. הנתונים מראים כי מספר הדירות בדיור הציבורי ירד ב-30% ב-12 השנים האחרונות וישנה ביקורת ציבורית רחבה על האיכות הירודה של הדירות ועל הקשיים הבירוקרטיים העומדים מול הזכאים לדירות הגורמים להמתנה של שנים עד לקבלת דירה, אם בכלל. הצעת החוק קוראת להגדיל את היצע הדירות בדיור הציבורי על ידי הקצאה של 5% מסך יחידות הדיור הנבנות בכל פרויקט מגורים חדש אשר תקנה הממשלה ותקצה לזכאים.

על פי ריצ'ארד פלורידה, חוקר ערים מהמובילים בעולם, לסביבת המגורים בה האנשים גדלים ישנה השפעה מרחיקת לכת על העתיד. פלורידה מצטט מחקרים המראים שסך ההכנסה העתידית של מי שגדל בשכונה הממוקמת בחמישון ההכנסה העליון גבוהה ב-730 אלף דולר ממי שגדל בשכונה הממוקמת בחמישון ההכנסה התחתון, עבור שני אנשים שגדלו בבית עם הכנסה זהה. ניתן לומר אם כך שלהקצאה של דירות ציבוריות בכל פרויקט מגורים חדש, השפעה גדולה הרבה מעבר לאספקת בית למשפחה נזקקת שכן עצם המגורים בשכונה חזקה יותר עשוי להוביל למוביליות חברתית, להגברת שוויון הזדמנויות ולצמצום העוני בטווח הרחוק. גם כאן, אנחנו מפגרים מאחורי העולם המערבי בכל הקשור למלאי הדיור הציבורי העומד לטובת מי שזקוק לו.

אם הממשלה הבאה, תהה אשר תהה, תרצה לתקן את הליקויים הקיימים בשוק הדיור, עליה לקדם הצעות אלו, במקביל לכל רפורמה אשר מטרתה הורדת מחירי הדיור ובכך לתת מענה הן לאוכלוסיית השוכרים והן עבור העשירונים הנמוכים.

הפוסטים בבלוג של המכון לרפורמות מבניות נכתבים על-ידי חוקרי המכון, מייצגים את עמדתם האישית ולא את העמדה הרשמית המכון.

2 תגובות ל דירה להשכיר
  1. […] בשוק הדיור, מצב זה יכול להקצין בתרחיש היפותטי של הטלת פיקוח על מחירי שכ”ד בשוק בו יש מחסור בדירות. בררנות בבחירת שותף לדירה אינה […]

  2. […] עבור השכבות החלשות שיתכן כי הפתרון הנכון עבורם הינה חיזוק של הדיור הציבורי. כמו כן, בתפקידו החדש כשר האוצר יהיה אמון כחלון על […]


[למעלה]

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *