'אפשר גם אחרת' גרמניה: למה לקנות כשאפשר לשכור? – המכון לרפורמות מבניות

שוק הדיור הגרמני מושפע רבות מן ההיסטוריה של המדינה, אשר הקנתה לו מאפיינים ייחודיים. שיעור הבעלות על דירות בגרמניה הוא מהנמוכים בעולם, והוא מתבסס בעיקר על שכירות פרטית.

סיפורו של שוק הדיור הגרמני מתחיל עם סיום מלחמת העולם השנייה, בה כ-20% ממלאי הדירות בגרמניה נהרסו כליל ועוד כ-20% ניזוקו קשות. לאחר המלחמה המחסור בהיצע הדירות במערב גרמניה בלבד הוערך בכ-5.5 מיליון דירות, כלומר נדרש גידול בהיצע דירות של כ-60%. לשם השוואה, לפי הערכת משרד הבינוי מ-2013 המחסור ביחידות דיור בישראל עמד על 115,000 דירות, הערכה המצביעה על צורך בגידול של 4.5% בהיצע הדירות הקיים בלבד. המחסור הכרוני בדירות בגרמניה הועצם על-ידי שטף של פליטים שגורשו ממגוריהם, ולאחר המלחמה נותרו מחוסרי בית. כתוצאה מכך גרמנים רבים נאלצו לגור במחנות פליטים או בבתים שניזוקו במלחמה ולא היו עוד ראויים למגורים.

מרבית ערי גרמניה ספגו הפצצות כבדות שהחריבו חלקים נכבדים ממלאי הדירות בהן

ממשלת מערב גרמניה שהוקמה לאחר המלחמה מימנה נתח משמעותי מתקציבה בעזרת הלוואות שניתנו למדינה מוכת החורבן במסגרת "תכנית מרשל" – תכנית חסרת תקדים לשיקום כלכלת אירופה שהובילה ארה"ב. את המימון שקיבלה ייעדה הממשלה לשיקום תשתיות המדינה, שכלל בין השאר גם בנייה מאסיבית של דירות. מיד עם תום המלחמה הממשלה מיהרה וחוקקה חוק לשיקום שוק הדיור שכלל הקמת רשות דיור פדרלית (גרמניה היא פדרציה המורכבת ממדינות, בדומה ל-States בארה"ב). רשות הדיור הפדרלית העבירה כספים רבים לכל אחת מן ה-States על-מנת להקים מלאי דיור ציבורי, אשר הושכר בשכר דירה נמוך ממחיר השוק. בנוסף לפיתוח הדיור הציבורי הונהגו גם תמריצים ליזמים פרטיים: העמדת מימון להלוואות נוחות, פטור ממס רכוש ואף סובסידיות ישירות. בתמורה לתמריצים אלו, בעלי הדירות נדרשו להעמיד את הדירות שנבנו לשכירות בשכר דירה מפוקח ובתנאים נוחים, שחלקם מאפיינים את שוק השכירות הגרמני עד היום.

השילוב של בנייה ביוזמה ממשלתית לצד התמריצים הרבים שניתנו ליזמים פרטיים הובילו לתנופת בנייה עצומה שיועדה ברובה לדיור ציבורי או לשוק השכירות הפרטי. לאחר פחות משני עשורים, המחסור ביחידות דיור ירד לכ-658,000 בלבד, וזאת למרות גידול מואץ באוכלוסייה מאז תום המלחמה. לעומת פריחת הדיור הציבורי ושוק השכירות, בניית דירות למגורים בבעלות התפתחה בקצב איטי. שוק המשכנתאות היה בחיתוליו, והיות ומשכנתא מהווה תנאי נדרש לקניית דירה עבור רוב משקי הבית, משמעות הדבר הייתה שיעורי בעלות נמוכים על דיור. רק בשלהי שנות ה-60 מספר הדירות שנבנו למכירה עברו את מספר הדירות שנבנו עבור הדיור הציבורי, ועד היום מספרן נמוך מהיצע הדירות בשוק השכירות.

שוק השכירות הגרמני מאופיין על-ידי רגולציה הכוללת שלל הגנות על הדיירים, בין השאר תקרה המגבילה את העלאת שכר הדירה עד 20% בשלוש שנים. בערים רבות בגרמניה, שוכר דירה יכול לגור בדירה אותה הוא שוכר כל חייו ללא אפשרות עבור בעל הדירה לפנותו. בשל הזכויות וההגנות הרבות הנלוות למגורים בשכירות, רובם המוחלט של תושבי הערים בגרמניה מעדיפים אופציה זו. רוכשי דירות בערים הם לעיתים קרובות חברות נדל"ן או אזרחים זרים המחפשים השקעה מניבה. בעקבות עלייה תלולה יחסית בשכר הדירה במרכזי הערים בשנים האחרונות, גל מחאות הוביל להגברת הרגולציה, ולהורדה של התקרה על העלאת שכ"ד ל-15% בשנתיים בחלק מערי גרמניה. בנוסף, החל מיוני 2015, בחלק מערי גרמניה נכנס לתוקף חוק ל"בלימת מחירי השכירות", המגביל את גובה שכר הדירה גם בחוזי התקשרות חדשים בין דייר למשכיר, כאשר שכר הדירה יקבע לפי שטח ואיכות הדירה, ועלייתו תוגבל בתקרה של 10% בלבד במהלך 5 שנים.

בגרמניה כל State קובעת בעצמה את מדיניותה בנושא הדיור הציבורי. המדינות מספקות מימון וסובסידיות לדיור ציבורי, שבהם כל סוגי הארגונים יכולים להשתמש: הרשויות המקומיות, קואופרטיבים, עמותות ואף חברות למטרת רווח. עם זאת, בשנים האחרונות חלה ירידה עקבית ותלולה בהיצע דירות הדיור הציבורי, כאשר המדיניות הממשלתית נוטה להעדיף סיוע כספי בשכר דירה לזכאים לסיוע בדיור על פני הגדלת מלאי הדירות בדיור הציבורי. כיום כ-12% מאזרחי גרמניה מקבלים סיוע כספי בשכר דירה.

על אף ההיצע הנמוך של דירות למכירה מדד מחירי הדירות הגרמני מאופיין ביציבות בלתי רגילה: מאז 1970 הוא עלה בכ-13% בלבד במונחים ריאליים עם תנודתיות נמוכה במיוחד לאורך השנים. המדד גם כמעט ולא איבד מערכו לאחר המשבר הכלכלי של 2008, בעת ששווקי הנדל"ן של ארה"ב ומדינות רבות באירופה קרסו.

לשוק דיור מוטה שכירות יתרונות וחסרונות, הן ברמת הדיירים והן ברמה המשקית. עבור הדיירים נראה כי הרגולציה מוטת-הדייר שבגרמניה מאפשרת לדיירים ליהנות מהגמישות הרבה המאפיינת מגורים בשכירות – למשל, היכולת לעבור דירה לפי צורך בעת שינוי מקום עבודה, וכמובן היעדר הצורך בצבירת הון ראשוני ונטילת הלוואות. כל זאת, כמעט מבלי לסבול מן המאפיינים השליליים של מגורים בשכירות אותם מכירים היטב שוכרי הדירות בישראל – חוסר ודאות מתמיד והצורך לעבור דירה לעיתים תכופות, גם כשאין רצון לעשות זאת.

ברמה המשקית. מדינות בעלות רמה נמוכה של מגורים בבעלות מעידה על דפוסי צבירת הנכסים של האוכלוסייה, ונוטה לבוא יד-ביד עם רמה גבוה של אי-שוויון בעושר, שגרמניה אכן מאופיינת בה. מצד שני, המחקר הכלכלי גורס כי שוק דיור מפותח מאפשר הגמשת שוק התעסוקה.

לשיעור נמוך של מגורים בבעלות מתאם גבוה עם אי-שוויון בעושר

לשיעור נמוך של מגורים בבעלות מתאם גבוה עם אי-שוויון בעושר

בדומה למדינות רבות אחרות (ובין השאר גם הולנד אותה סקרנו בפוסט הקודם בסדרה), גם גרמניה מתמודדת עם הגירה מאזורי ספר למרכזי המטרופולינים. מצד אחד התופעה יוצרת התייקרות במחירי הדיור (מחירי דירות ומחירי השכירות כאחד), ומצד שני הולכת ומתרבה תופעת הדירות הנטושות באזורים עם ביקוש נמוך.

עבור ישראלים רבים, שוק השכירות מסמל חוסר ודאות: תלות בחסדי בעל הבית, וצורך לעבור דירה לעיתים תכופות. שוק השכירות הגרמני מציג בפנינו אפשרות אחרת: ניתן באמצעות רגולציה לפתור את הבעיות הללו, כאשר העלאת שכר הדירה הינה מוגבלת, והאופציה להארכת חוזה השכירות הינה בלתי מוגבלת. שוק השכירות הגרמני מצליח לתת מענה לחוסר הביטחון הנלווה לחיים בשכירות כפי שאנו מכירים אותם. עם זאת, יתכן שהשיעור הנמוך של מגורים בבעלות, מסיבות שטרם ברורות לנו לגמרי, תורם לרמה גבוהה יותר של אי-שוויון בעושר.

* מקור עיקרי: Housing Europe, "The State of Housing in the EU", May 2015

תגובה אחת עבור 'אפשר גם אחרת' גרמניה: למה לקנות כשאפשר לשכור?
  1. […] הקודמים שלנו עסקו בדיור ציבורי (הולנד) ושכירות פרטית (גרמניה). למרות שמבנה שווקי הדיור ההולנדי והגרמני שונים מאוד […]


[למעלה]

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *