'אפשר גם אחרת' שוויץ: הנשק הסודי – דיור קואופרטיבי – המכון לרפורמות מבניות

אחרי הפסקה קלה אנו חוזרים לסקור שווקי דיור מסביב לעולם – והפעם שוויץ. הפוסטים הקודמים שלנו עסקו בדיור ציבורי (הולנד) ושכירות פרטית (גרמניה). למרות שמבנה שווקי הדיור ההולנדי והגרמני שונים מאוד משוק הדיור שאנו מכירים, צורות הדיור השליטות בהם (דיור בשכירות, בבעלות, או דיור ציבורי) מוכרות לנו. בפוסט זה בחרנו לבחון את שוק הדיור של שוויץ (וספציפית של ציריך) במטרה להציג לקוראינו צורת דיור שאינה קיימת בערי ישראל: דיור קואופרטיבי.

שוויץ היא פדרציה המורכבת ממספר קנטונים – מעין מחוזות להם שלל סמכויות אוטונומיות. ביחס לפדרציות מוכרות אחרות, כגון ארה"ב או גרמניה למשל, שוויץ ייחודית באוטונומיה הרבה שיש לכל קנטון, וביכולת ההשפעה הנמוכה במיוחד של הממשל הפדרלי. בשל כך, יש הבדלים משמעותיים בין כל קנטון בשוויץ, ועל כן בהמשך המאמר נתמקד בעיקר בציריך – מרכזה הכלכלי והעיר הגדולה ביותר בשוויץ.

שוק הדיור השוויצרי מאופיין בשיעור נמוך במיוחד של בעלות על דיור, נמוך אף מזה של גרמניה. צורת הדיור הנפוצה ביותר במדינה היא שכירות פרטית. דיור בבעלות קואופרטיבית מהווה כ-4.5% משוק הדיור בשוויץ, וכ-20% משוק הדיור בעיר ציריך. ציריך היא אחת הערים העשירות בעולם ובשל כך עלויות המחיה בה גבוהות מאוד. בתנאים אלו, הדיור הקואופרטיבי ממלא פונקציה חשובה, שכן הוא מאפשר נשיגות דיור לאוכלוסיות מגוונות שאילולי פתרון זה לא היו יכולות להרשות לעצמן לגור בעיר: משפחות ובודדים, אוכלוסייה מבוגרת וצעירים, כולם מרקע סוציו-אקונומי מגוון. במובן זה דיור קואופרטיבי חיוני לגיוון וללכידות החברתית בציריך. בנוסף, ניתן לראות את הדיור הקואופרטיבי בציריך ובשוויץ ככלל כמשלים לדיור הציבורי, הממומן בידי הממשל המקומי ומכוון לספק את צרכי הדיור של השכבות החלשות.

בציריך יותר מ-120 קואופרטיבי דיור, כאשר רובם קטנים יחסית – לכ-70% מהם פחות מ-100 יחידות דיור. בממוצע קואופרטיב דיור בציריך כולל 138 יחידות, ולקואופרטיב הגדול ביותר 5,000 יחידות דיור. השכירות הנגבית מחברי הקואופרטיב אכן מצליחה "לשבור את השוק" – מחירי השכירות בקואופרטיבים נמוכים בכ-20% בממוצע ממחירי השוק, ובמקרים מסוימים הפער יכול להגיע עד לכ-50%. מרבית הקואופרטיבים מציעים שירותים בנוסף לדיור, למשל: מסגרות לילדים, שירותי בריאות ופעילויות קהילתיות.

רגע, מה זה קואופרטיב…?

בשלב זה אעמוד על קנקנו של מודל הבעלות שאנו מכנים 'קואופרטיב'. קואופרטיב הוא התארגנות של אנשים תחת ישות משפטית אחת, בדומה לחברה בע"מ. בעוד שמטרתה של חברה בע"מ היא השאת רווחים, מטרתו העיקרית של קואופרטיב היא שיפור רווחתם של חבריו והגשמת מטרותיהם וצרכיהם. קואופרטיב לא בהכרח משיא רווחים אך אינו מנוע מכך. בניגוד לחברה בע"מ, שהיא למעשה ישות משפטית נפרדת לחלוטין מבעליה, לחברי הקואופרטיב יכולה להיות ערבות מסוימת לארגון.

קיימים סוגים רבים של קואופרטיבים, אך ניתן לחלקם לשתי קטגוריות מרכזיות: קואופרטיב יצרני וקואופרטיב צרכני. קואופרטיב יצרני הוא התארגנות דמוקרטית של יצרנים העוסקים בתחום מסוים. אותם יצרנים יכולים להיות אנשים בודדים, עסקים, ואף קואופרטיבים בעצמם. לדוגמא, קואופרטיב חקלאי יכול לאגד תחתיו חקלאים או משקים של חקלאים שונים. במצב זה הקואופרטיב יכול להיות ארגון גג המספק לחבריו כוח מיקוח משותף מול משווקים או ספקים של ציוד, ואף לספק להם שירותים שונים שהיו יקרים ומורכבים יותר לו כל יצרן היה נדרש להם בעצמו. דוגמה אפשרית נוספת היא קואופרטיב עובדים:  רשת הכלבו הבריטית "ג'ון לואיס" היא חברה קואופרטיבית שעובדיה הם גם בעליה, ולוקחים חלק הן בניהולה והן ברווחים מפעילותה.

בקואופרטיב צרכני, חברי הקואופרטיב הם צרכנים הנהנים משירותים ומוצרים שהקואופרטיב מספק להם. "בנק אופק"  המתהווה , המיועד לספק לחבריו שירותי בנקאות, או "החנות שלנו", מכולת המנוהלת על-ידי חבריה שהם גם הצרכנים שלה ופתוחה גם לקהל הרחב, הן דוגמאות ישראליות לקואופרטיב צרכנים. באופן הזה, ניתן להגדיר קואופרטיב דיור כקואופרטיב צרכנים, כאשר חבריו צורכים ממנו שירותי דיור. קיימים 3 מודלים עבוד קואופרטיב דיור, כאשר רוב הקואופרטיבים מהווים שילוב היברידי של 2-3 מהם:

קואופרטיב במודל הון מלא הוא מודל המאפשר בעלות משותפת על הבניין בין כלל חברי הקואופרטיב. כל חבר משלם בעת ההצטרפות את שווי השוק של הדירה אותה הוא יאכלס, ומקבל תמורה מניות בשווי הסכום ששילם. בניגוד לבית משותף רגיל, החברים יכולים לבחור מי רשאי להצטרף. לכשיעזוב החבר את הקואופרטיב, יוותר החבר על מניותיו תמורת שווי השוק הנוכחי של הדירה – כך שקיימת חשיפה מלאה לשוק הדירות, בדומה לבעלות פרטית קלאסית על נדל"ן. לחבר חוזה ארוך טווח בדירה אותה הוא מאכלס, כאשר תשלומי חברות חודשיים נגבים על-מנת לכסות את עלויות התפעול והתחזוקה של הקואופרטיב והמבנה. למודל יתרון על בעלות פרטית בכך שהקואופרטיב יכול לקבל הלוואות כנגד כל נכסי הקואופרטיב לצורך השבחת הנכס לאורך השנים. בנוסף, לחברים גישה לשירותים הנלווים שמציע הקואופרטיב ולחיי קהילה עשירים.

קואופרטיב במודל הון חלקי דומה מאוד למודל ההון המלא, אך קיימים מספר הבדלים: ההון הדרוש להצטרפות נמוך משווי דירה בשוק החופשי ונקבע עבור כל קואופרטיב באופן ספציפי, ובמקרים מסוימים משתנה בין מועמדים שונים. בעת עזיבת הקואופרטיב, החבר יקבל בחזרה את שוויו הריאלי של הסכום ההתחלתי ששילם. בכך, הצטרפות לקואופרטיב מסוג זה אינה דומה להשקעה קלאסית בנדל"ן ואינה מושפעת מתנודות השוק. גיוס ההון הראשוני לרכישת קרקע ובניה מסתמך על ההון החלקי של החברים, אך גם על הלוואות (מחברים או מגופים פרטיים ומלכ"רים), תרומות, סובסידיות מן המדינה או שילוב של אלה. במידה והקואופרטיב הסתמך בהקמתו על הלוואות, דמי החברות החודשיים כוללים גם את החזר החוב ועלויות הריבית. מודל זה הוא הנהוג בציריך, והיתרון העיקרי בו הוא שמירה על מלאי דירות ברות השגה שאינן נפלטות בחזרה לשוק בשום שלב (בניגוד לסובסידיות חד פעמיות הנהוגות היום בישראל כגון מחיר למשתכן, או רכישת הדיור הציבורי ע"י דייריו למשל).

קואופרטיב במודל חכירה שונה מהמודלים הקודמים שהוצגו בכך שאין נכס בבעלות הקואופרטיב, אשר חוכר את המבנה מבעלים אחר ומשכיר את הדירות לדיירים בחוזה שכירות ארוך טווח. בעל הנכס יכול להיות המדינה או מלכ"ר, ובמקרה כזה לרוב יהיה סבסוד של החכירה לטובת דיירי המתחם. בניגוד לשני המודלים האחרים, לדיירים אין בעלות בקואופרטיב, ולכן אין צורך בהון עצמי בעת הכניסה. הדיירים משלמים אך ורק דמי חברות חודשיים, המכסים תחזוקה שוטפת וניהול, ונמוכים מדמי השכירות הנהוגים בשוק הפרטי. הקואופרטיב מנהל את הבניין עבור הדיירים ומספק להם שירותים נלווים. בעל הנכס (כלומר המדינה או המלכ"ר) יכול לקבוע מהי אוכלוסיית היעד של הקואופרטיב, כגון סטודנטים או משפחות מעוטות הכנסה. מדובר למעשה בווריאציה של דיור ציבורי, המנגישה פתרון דיור בשכירות לטווח ארוך לאוכלוסיות ספציפיות בעלויות נמוכות מעלויות השוק.

כאמור, רוב הקואופרטיבים משלבים עקרונות מכמה מן המודלים שהוצגו לעיל. כמו כן החברים בקואופרטיב יכולים להיבדל זה מזה במידת בעלותם על מניות על-פי ההשקעה הראשונית שהם מסוגלים להעמיד לרשות הקואופרטיב בעת הצטרפותם ולאורך השנים. כלומר, חבר קואופרטיב יכול להצטרף כחוכר דירה ללא בעלות על מניות ועם השנים לרכוש עוד ועוד מניות מן הקואופרטיב על פי יכולתו.

קואופרטיבים של דיור מספקים לחבריהם חיי קהילה יציבים ועשירים, תוך ניצול השטחים המשותפים, כמו גם נכסים משותפים מהכנסות הקואופרטיב, למטרות קהילתיות. היות ומי שבונה את המתחמים הקואופרטיביים הם אינם יזמים פרטיים אלא הדיירים העתידיים ברוב המקרים (ומלכ"רים במקרים אחרים), המבנים מתוכננים עם טובת הדייר לנגד עיני המתכנן, ללא חשיבה על שורת הרווח ומה 'נמכר' טוב בשוק. עובדה זו מאפשרת חשיבה על היתכנות כלכלית לטווח ארוך, ולא רק לשלב הבניה והמכירה, על איכות החיים של הדיירים ועל צמצום עלויות התחזוקה של הבניינים והשטחים המשותפים. למשל: בניה ירוקה מבוססת קיימות, תכנון סביבת החיים השלימה של הדיירים וכדומה.

הקואופרטיב מנוהל באופן אקטיבי ודמוקרטי על-ידי חבריו, לכן, גם לאחר שלב התכנון והבניה, יכול הקואופרטיב להתאים עצמו לצרכיהם של הדיירים. לרשותם של חברי הקואופרטיב תקציב משמעותי הניזון מהכנסות הקואופרטיב מדמי החברות/השכירות החודשיים (אלו כאמור נמוכים ממחירי השכירות בשוק שכן הקואופרטיב אינו שם לו למטרה 'להרוויח' מדייריו אלא לכלכלם בתנאי מגורים הולמים). חלק מן הסכום החודשי שנגבה משמש להחזר ההלוואות שסייעו להקמת המבנים, אך היתרה משרתת את עלויות התחזוקה השוטפת של המבנים, השטחים המשותפים והפעילות הקהילתית.

יתרון נוסף משמעותי עבור חבר קואופרטיב היא האפשרות לנדידה בתוך הקואופרטיב בהתאם לצרכי משק הבית לאורך מעגל החיים. כלומר מעבר מדירה המתאימה לרווק, לדירה לזוג, ואז למשפחה. מעבר מעיר לעיר גם הוא אפשרי במקרה של קואופרטיב גדול רב סניפים, או שותפות חלקית בין מספר קואופרטיבים בערים שונות.

איך החלו לצוץ קואופרטיבים לדיור בציריך?

הדיור הקואופרטיבי בשוויץ לא הוקם בן-לילה. לשוויץ מסורת ארוכה של מעורבות קהילתית כמו גם של קואופרטיבים בשוק העבודה. אלו, לצד שיתוף פעולה ענף מצד ממשלות הקנטונים, היוו כר פורה לגידול קואופרטיבי הדיור, שהתפתחו באופן איטי והדרגתי.

החצר השיתופית של קואופרטיב הדיור 'קלקברייט' בציריך

ב-1907, עוד לפני הופעת הקואופרטיבים בשוק הדיור בציריך, נחקק  חוק המחייב את הממשל המקומי בציריך לספק דיור זול ובטיחותי. ובכך התקבעה האחריות והמחויבות של השלטון המקומי למתן פתרונות דיור הולמים עבור תושביו. עם השנים העיר התפתחה, התרחבה, ועברה מהפיכת תיעוש. תופעת העיור לא פסחה על שוויץ ורבים היגרו לעיר. בשוויץ כבר היו קיימים קואופרטיבי עובדים. העובדים החברים בקואופרטיבים נזקקו לדיור זול ואיכותי בעיר בקרבה לאזורי התעסוקה, וארגוני העובדים השונים החלו ליזום פרויקטים של דיור לרווחת חברי הקואופרטיב. ב-1924 חוקק חוק המסדיר את יחסי השלטון המקומי עם הקואופרטיבים בתחום הדיור: השלטון המקומי הוגדר כאחראי על איתור קרקע המתאימה לדיור והקצאתה הבלעדית לטובת הקואופרטיבים במחיר אשר בפועל נמוך ממחירי השוק. הקואופרטיבים מצידם ע"פ חוק זה אחראים על ייזום הפרויקטים בקרקע וניהולם. החוק הנ"ל מהווה את התשתית עבור קואופרטיבי דיור בציריך עד היום.

בשנות ה-80 וה-90 התחולל בציריך משבר כלכלי שכלל נטישת מפעלים את העיר והגירה שלילית. מחאות חברתיות שפרצו עקב המשבר סללו את הדרך להקמת קואופרטיבים חדשים בתחום הדיור שיפעלו לצד הוותיקים ו'יתחרו' בהם. הקואופרטיבים החדשים החלו להתמקד בבנייה וחידוש אזורים מוזנחים בעיר שננטשו בעקבות המשבר. בעוד הקואופרטיבים הוותיקים התאימו עבור משפחות עובדות בלבד, הקואופרטיבים החדשים משרתים אוכלוסיות מגוונות יותר: משפחות, שותפים או בודדים, מרקע סוציו-אקונומי מגוון.

למרות התרומה הרבה של המסגרת החוקית ושל שיתוף הפעולה של השלטון המקומי של ציריך עם פעילות קואופרטיבי הדיור, הם אינם מקבלים סובסידיה תקציבית שוטפת כמו זו הנהוגה בפרויקטים של דיור ציבורי. אלא רק סבסוד עקיף ברכישת הקרקעות בשלב ההקמה. יש לציין כי קיימים קואופרטיבים בקנטונים אחרים בשוויץ המקבלים סבסוד תקציבי שוטף כלשהו מהממשל המקומי, המותנה בדרך-כלל בשיכון דיירים מעוטי הכנסה. המימון לרכישת ופיתוח נכסי הקואופרטיבים מגיע מהשקעות ראשוניות של חברי הקואופרטיב בעת הצטרפותם, ובעיקר מהלוואות שניטלו מקרנות פנסיה ומבנקים בתנאים שלא נגישים למשקי בית בודדים. בשל ההלוואות, לקואופרטיבים בציריך תלות גבוהה במיוחד בשער הריבית. תלות זו גורמת להשפעה של שער הריבית על גובה שכר הדירה של דיירי הקואופרטיב. מעבר לתלות בריבית במשק שכר הדירה החודשי אינו מסונכרן עם עלות השכירות בשוק, שכן שלא כמו בשכירות פרטית הוא נקבע על-פי צרכי תפעול הקואופרטיב ולא על-פי שאיפות להשאת רווחים מן הנכס. החוק השוויצרי קובע כי במצב של פשיטת רגל, הנכסים של הקואופרטיב והאחריות עליו יועברו לממשל המקומי, אך מקרה שכזה טרם התרחש. בשנות ה-90, כתוצאה ממחנק אשראי מצד הבנקים, החלו מספר קואופרטיבים להתאגד תחת ארגון גג משותף לצורך הנפקת אג"ח למימון פרויקטים, וכך ניצלו את גודלם למיסוד תהליך קבלת ההלוואות מגופים לא פיננסיים.

קבלת חברים חדשים לקואופרטיב קיים היא על בסיס מקום פנוי, אך כיום אין מניעה מקואופרטיב גם לקיים ועדת קבלה המסננת מועמדים (מה שניתן למנות כחסרון של קואופרטיבי דיור, המאפשרים אפליה פוטנציאלית של מועמדים). כאשר חבר חדש מתקבל, הוא לפעמים נדרש בתשלום חד-פעמי עבור קבלת מנייה בקואופרטיב בעת ההצטרפות. בעת עזיבת הקואופרטיב, החבר מחזיר את המנייה ומקבל את בחזרה את הסכום ששולם. הממשל המקומי נוהג לקנות כמות מניות קטנה בכל קואופרטיב, ובכך הממשל הוא באופן אפקטיבי גם חבר בכל קואופרטיב. יש לציין כי לכל חבר בקואופרטיב ניתן קול שווה בהצבעות, ללא קשר למספר המניות שברשותו. הקואופרטיבים מנוהלים לרוב בהתנדבות על ידי מספר מצומצם של חברים מהקואופרטיב, הנבחרים על ידי חברי הקואופרטיב לתקופה של 4 שנים. בקואופרטיבים גדולים מקובל יותר להציע משרות בתשלום לצורך ניהול הקואופרטיב.

בשל האינטרס המובנה של הקואופרטיבים בציריך לדאוג לרווחת חבריהם, איכות הבנייה הנהוגה בהם נחשבת גבוהה עם דגש על קיימות. הקואופרטיבים מחויבים לנהל תחרות על התכנון הארכיטקטוני של הפרויקט – מה שמביא לתכנון המבנים בידי ארכיטקטים מן השורה הראשונה.

קיבוץ – זה לא קואופרטיב דיור?

קיבוץ הוא בהחלט סוג של קואופרטיב – הוא משלב קואופרטיב צרכני ויצרני תחת קורת גג אחת. בקיבוץ קיימת שותפות בין החברים בממדים רבים בנוסף לדיור – במודל הישן של הקיבוץ כל רכוש החברים הוא משותף, אך גם בקיבוצים 'מופרטים' קיימת בעלות משותפת על העסקים והמשקים החקלאיים של הקיבוץ , שותפות בניהול וצריכת מוצרים ציבוריים כגון מוסדות חינוך, מוסדות תרבות, מוצרי מזון וביגוד, לצד דרישה לתרומה ומעורבות שוטפת של החברים. קואופרטיב דיור שונה מקיבוץ בכך שהוא מוגבל רק לממד הדיור – החברים אינם מוכרחים (אך יכולים אם הם מעוניינים) לתרום דבר לקואופרטיב מלבד תשלומי החברות החודשיים. נכון להיום, לא קיים בישראל קואופרטיב דיור פעיל.

בשנים האחרונות החלו לקום מספר יוזמות שונות להקמת קואופרטיבים לדיור גם בארץ. הקבוצות הפועלות לקראת מטרה זו הן שונות ומגוונות, מדובר במשפחות צעירות וקהילות הגיל השלישי באזורים שונים בארץ. שאיפה לדיור נשיג ויציב מהווה מניע משמעותי ליוזמות אלו, לצד אידיאולוגיה ורצון לחיי קהילה עשירים וסולידריות חברתית גם בתוך הערים. את הקהילות ותומכיהן מלווה הבנה כי איכות חיים לא צריכה להיות רק נחלת המושבים והמצפים בשולי הערים והפריפריה, ואפשרית גם באזורי ביקוש מרכזיים. המכון לרפורמות מבניות גאה לקחת חלק בפורום לדיור קואופרטיבי שקם בימים אלה וחותר להסרת חסמים כלכליים, משפטיים ורגולטוריים, על מנת שיקום בארץ קואופרטיב הדיור העירוני הראשון, אשר יהווה אלטרנטיבה לצורות הדיור הקיימות, ויסייע להחזיר את שוק הדיור הישראלי אל התלם, כשוק של דיירים, לא של יזמים.

המאמר מבוסס חלקית על הרצאה של יזם הקואופרטיבים אנדריאס הופר שהתקיימה במסגרת כנס "הכלכלה השיתופית מגיע הביתה". מידע על שלושת המודלים לדיור קואופרטיבי לקוח מתוך "Cooperative Housing Toolbox".

תגובה אחת עבור 'אפשר גם אחרת' שוויץ: הנשק הסודי – דיור קואופרטיבי
  1. שלום, כבר תקופה שאני מנסה למצוא שותפים להקמת עמותה שתפעל להקמת פתרונות דיור קואפרטיבים. (ללא הצלחה)האם תוכלו לעזור לי ליצור קשר עם הפורום לדיור קואפרטיבי? תודה. נוגה 0526576533 refael333@gmail.com


[למעלה]

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *