'אפשר גם אחרת' הולנד: דיור ציבורי להמונים – המכון לרפורמות מבניות

סדרת 'אפשר גם אחרת' יוצאת לדרך! בשבועות הקרובים נצא למסע בעקבות שווקי הדיור מסביב לעולם, ונציג בכל שבוע מדינה אחת, שוק אחד, אלטרנטיבה אחת לשוק הדיור המוכר לנו בארץ. תחנה ראשונה: הולנד.

לארץ תחנות הרוח, הפרות והצבעונים יש גם סממן ייחודי בשוק הדיור להשכרה. בניגוד לשוק השכירות שאנו מורגלים אליו, בו משכירי הדירות הם משקיעים פרטיים, מרבית מלאי הדירות של שוק השכירות ההולנדי מוחזק בידי 'ארגוני דיור' (Housing Associations), ארגונים חברתיים ללא מטרות רווח. הדירות של ארגוני הדיור מושכרות תחת תנאי רגולציה ממשלתיים. בעקבות שינויי מדיניות שבוצעו בשנים האחרונות ביוזמת האיחוד האירופי, הזכאות לדיור ציבורי וגובה דמי השכירות הנגבים מן הזכאים לו נקבעים לפי רמת ההכנסה של משקי הבית. הדירות הציבוריות מושכרות לפלחים שונים ומגוונים באוכלוסייה, החל מצעירים שעזבו לאחרונה את בית ההורים, ועד קשישים ובעלי מוגבלויות הנדרשים למגורים מותאמים לצרכיהם. מעבר לתיאום דמי השכירות להכנסת השוכר, מגוריהם של קשישים ובעלי מוגבלויות במסגרת תאגידי הדיור נתונים לסבסוד.

ארגוני הדיור לא רק משכירים את הדירות, אלא גם מנהלים את הבניינים, מספקים שירותים משלימים לדיירים ויוזמים הקמת פרוייקטים חדשים בתחום הדיור. בעשור הראשון של המאה ארגוני הדיור חוו צמיחה כלכלית משמעותית, הן בשל הריבית הנמוכה שהונהגה אז, והן בשל עלייה במחירי הדירות, אשר תרמה להכנסות הארגונים ממכירת דירות. הארגונים עשו שימוש ברווחים אלו לצורך הרחבת הפעילות שלהם לתחומים מעבר לדיור, ומאז הם פועלים גם לבניית מבני ציבור, פרוייקטים של התחדשות עירונית ושלל תכניות קהילתיות.

מבחינה מימונית, ארגוני הדיור עצמאיים לחלוטין, אך במקרה של משבר מימוני הארגונים ערבים זה לזה, ואף מקבלים רובד הגנה נוסף מהממשל ההולנדי בדמות קרנות ממשלתיות ייעודיות, אשר הוקמו כערבות לארגוני הדיור. הערבות הנדיבה שארגונים זוכים לה מאפשרת להם גישה למימון מן המגזר הפרטי בתנאים משופרים.

ואכן, רשת הביטחון הזו מילאה את יעדה לא פעם. ב-2012 ארגון בשם וסטיה, ארגון הדיור הגדול בהולנד, נקלע לחובות של כ-2.5 מיליארד יורו לאחר גידור לא נכון של השקעותיו. הארגון זכה לחילוץ בגובה של 700 מיליון יורו מהקרן הממשלתית ומהארגונים הנוספים בסקטור, אך גם נאלץ למכור מספר רב של דירות בבעלותו – חלקן לדיירי הדירות וחלקן לקרנות פרטיות המשקיעות בנדל”ן. לצד ביקורת על ההתנהלות הכושלת של וסטיה, המשבר הביא גם לביקורת רבה על הרגולציה הרופפת בתחום.

למרות רשת הדיור הציבורי הרחבה, שיעור ההוצאה על דיור מתוך ההכנסה הפנויה גבוה מהממוצע האירופי. מצד שני, הדירות להשכרה בהולנד (כולל בשכירות ציבורית) נחשבות לאיכותיות בהשוואה למקובל בשאר אירופה מבחינת מרחב המחיה שהן מציעות ורמת התחזוקה שלהן.

באשר למיסוי, הכנסה משכירות חייבת במס בגובה של 30% , בדומה להכנסה מהון. בנוסף, הולנד נמנית עם מספר מצומצם של מדינות בהן בעלי דירה המתגוררים בדירתם מחויבים במס, בהתאם לשווי השימוש בדירה. כלומר, בעל דירה ישלם מס דומה בין אם ישכיר את הדירה ובין אם יתגורר בה. מצד שני, ובדומה למדינות רבות אחרות, הוצאות הריבית על המשכנתא מוכרות גם הן לצורך מס, וניתן לקזז אותן- מה שמעודד את רוכשי הדירות לרכוש אותן במינוף גבוה. ואכן, רמת המינוף בהולנד היא הגבוהה באירופה: סך המשכנתאות בהולנד שווה ליותר מ-108% מהתמ”ג.

הולנד גם מתמודדת עם אתגרים לא מבוטלים בשוק הדיור שלה: הבינוי בהולנד אינו מספיק לענות על הביקוש לדיור. המחסור בדירות בהולנד מוערך כיום בכ-50,000 דירות, וצפוי לצמוח לכ-300,000 דירות עד שנת 2020. המחסור מורגש במיוחד בערים הגדולות, בהן מלאי הדירות לשכירות אינו מספיק לקליטת ההגירה הגבוהה מאיזורי הספר. בשנים האחרונות נעשו בהולנד מספר שינויי מדיניות במטרה לעודד ליברליזציה וייעול של שוק הדיור. השינויים הללו כוללים העלאה של גובה השכירות המפוקחת של דרי הדיור הציבורי בעלי הכנסה בינונית, והטלת מיסים על ארגוני הדיור, זאת במטרה לעודד יזמים פרטיים לבנות. גם רמת המינוף הגבוהה של המשכנתאות מתחילה לתת את אותותיה, בדמות עלייה במספר משקי הבית שאינם עומדים בתשלומי המשכנתא. לאור זאת, הממשל ההולנדי החל לצמצם את אופציית קיזוז ההוצאות על ריביות משכנתא, במטרה להוריד את רמת המינוף הגבוהה במדינה.

לסיכום, בהולנד מתקיימת רשת נרחבת של ארגוני דיור ציבורי, הדורשים מימון מועט יחסית ובכך מהווים מושא לקנאה מצד שאר מדינות אירופה. הדיור הציבורי ההולנדי נרחב מספיק כדי לספק פתרונות דיור גם למעמד הביניים ולא רק למשקי בית במצוקה כלכלית. עם זאת, ארגוני הדיור מתקשים לבנות דירות חדשות בקצב שיספק מענה לביקוש ההולך וגובר בערים הגדולות. יתכן והקושי של הארגונים מועצם אף יותר בשל עלותה הגבוהה של חבילת החילוץ לוסטיה לפני שנים אחדות, אשר הגיעה בין היתר מכיסם של ארגוני הדיור האחרים בשוק. ממשלת הולנד מנסה לתקן את חוסר המענה לביקושים על-ידי מגמה של ליברליזציה בשוק הדיור ועידוד כניסתם של משקיעים פרטיים, אך בשלב זה הצעדים הדה-רגולטוריים אינם תורמים מספיק לגידול בהיצע הדיור, והוא אינו מספק. בנוסף, צעדים מסוג זה, המגדילים את פלח המשקיע הפרטי על חשבון המשקיע הציבורי, גורמים לכך ששיעור הולך וגדל של משקי בית נאלצים להתמודד עם כוחות השוק, ואינם נהנים מסבסוד או פיקוח מחירים כמו זה הנהוג בשוק הדיור הציבורי.

* מקור עיקרי: Housing Europe, "The State of Housing in the EU", May 2015

תגובה אחת עבור 'אפשר גם אחרת' הולנד: דיור ציבורי להמונים
  1. […] והפעם שוויץ. הפוסטים הקודמים שלנו עסקו בדיור ציבורי (הולנד) ושכירות פרטית (גרמניה). למרות שמבנה שווקי הדיור […]


[למעלה]

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *